8 二月

经济逆风Shopify转租7层楼办公室多伦多写字楼创天量库存–IreneLi加拿大房产网

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新冠疫情期间,由于绝大多数举起转而居家办公,写字楼创下空前的空置率。即使现在后裔请时代,也没能快速恢复入住率,同时他们的租户也面临着自己的一些严峻的选择。

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对许多人来说,转向在家工作和各种混合安排改变了他们对办公空间的需求,导致写字楼在转租市场上面积激增。

Avison Young公司关于大多伦多地区办公室市场的一份报告显示,2022年第四季度的转租活动比去年同期增长了26%,现在的库存达到了创纪录的水平。

报告说:”可供转租的面积再次增加,第四季度增加了56.6万平方英尺,达到770万平方英尺(msf)——同比增加160万平方英尺,超过了2021年4月所创下的前一个高峰水平740万平方英尺。”

同时,多伦多金融区正在建设的CIBC广场综合体一旦完工,两座塔楼的总面积将再为市场增加300万平方英尺的面积。

Avison Young表示,租户对办公空间的需求仍有很大的不确定性,因此许多人尽可能推迟签署租约的决定,并以较短的期限来对冲风险,以保持灵活性。

多伦多Avison Young的总经理Joe Almeida说,对于那些最终决定不再租办公室的公司来说,一半不会选择毁约,因为双方都不能单独这样做,除非合同中的特定条款允许这样做。

Almeida在接受采访时说:”终止租约是非常困难的,因为它要求房东和租户都同意他们彼此都能接受的条款。你不能像在住宅租赁中想的那样简单解除租赁。”

Almeida说,想要终止租约的租户往往很快意识到,他们唯一的选择是将空间转租给其他公司。

最突出的例子是电子商务公司Shopify,该公司签约成为The Well的主要租户,该项目位于多伦多市中心,由房地产投资信托公司RioCan和Allied Properties建造,但在12月中旬Shopify宣布将不再租用该办公室。

 The entrance to Shopify Inc. headquarters in Toronto.
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但是15年的租赁协议,意味着Shopify可能有法律义务继续支付租金,直到租赁期满。因此,如果它停止付款,可能会受到违反条款的诉讼。

Shopify的办公空间为348,103平方英尺——横跨7个楼层,在1月份进入转租市场,因此没有被计入Avison Young发布的第四季度数据中。

据Almeida说,Shopify没有公布他们要求的租金数额,他说这种做法”在这种情况下很常见”。

Almeida说,在某些情况下,转租可能有经济上的好处,但也不能保证收回全部租金,尤其是在目前的环境下。

许多租约还包含一些条款,对租户通过转租获得的利润设置上限。

Almeida说:”有些房东会说,租户必须与房东五五分成转租的任何利润,而其他房东则对此保持沉默。你真的必须了解租约中包含的权利和义务。这时你要确保你有专业人士,给你提供建议,如你的房地产经纪人和你的律师。”

在今年最后一个季度,除了正在进行的远程和混合工作场所战略外,技术部门的裁员和外部经济担忧也影响了办公空间市场的演变。

这些因素加剧了多伦多市中心从大流行病中的缓慢恢复。咨询公司战略区域研究联盟(Strategic Regional Research Alliance)发现,1月中旬,多伦多市中心的办公室占用率仅为大流行前水平的42%,高于12月的38%。

Avison Young的报告说:”在多伦多市中心,可用性和空置率在第四季度都有显著的增长,分别上升了140个基点和80个基点,在年底达到16.1%和10%。 相比之下,2020年第一季度市中心的办公室空置率为2.1%。”

虽然市场的租用率是积极的,这意味着更多的空间被租赁,而不是让空间闲置。但Avison Young指出,这是一个滞后的指标,随着新空间库存的增加,可能会发生逆转。

多伦多并不是唯一拥有活跃转租市场的市场。

根据Avison Young的另一份报告,到2022年底,大温地区的转租空置面积从2021年的476,105平方英尺上升到581,669平方英尺。这一增长是2017年至2022年间最大的年度增长。

同时,在卡尔加里市中心,尽管2022年有所下降,但转租市场仍然有大量库存。在第四季度末,转租市场上有2,559,773平方英尺的办公空间,低于一年前的3,136,056平方英尺。